カビは誰の負担か。原状回復のガイドラインを読む

退去の立会いで、壁のカビを指さされて「これは借主さんの負担です」と言われた。

逆の立場で、退去した部屋の天井にカビが出ていて、入居者に請求できるのかどうか分からない。

当社にはこの相談が両方から来ます。施工の見積りより先に、負担の話で止まっていることが少なくありません。

この記事では、国土交通省のガイドラインと民法の条文から、カビがどちら側に置かれているのかを整理します。当社は法律の専門家ではないので、最終的な判断は契約内容と個別の事情によります。争いになりそうな場合は、消費者センターや専門家にご相談ください。

まず、民法が決めていること

土台は三つの条文です。

一つめ、原状回復義務。民法第六百二十一条にこうあります。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。

括弧の中が要点です。通常の使用で生じた損耗と経年変化は、原状回復義務から外れています。借りたときの状態にすべて戻す義務ではありません。

二つめ、賃貸人の修繕義務。第六百六条第一項です。

賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

三つめ、賃借人の通知義務。第六百十五条です。

賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。

この三つが噛み合う場所に、カビの話があります。

ガイドラインは、住宅の賃貸借を想定している

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」は、原状回復を次のように定義しています。

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

「居住」という言葉が入っているとおり、このガイドラインが想定しているのは民間の賃貸住宅です。

店舗や事務所などの事業用物件は、直接の対象ではありません。事業用では契約書の特約が優先されるのが一般的で、原状回復の範囲が住宅より広く設定されていることもあります。

ただし、考え方の枠組みとしては事業用でも参照されます。何が通常損耗で何がそうでないのか、という切り分けの物差しとしては共通です。

テナント物件の場合は、まず契約書の原状回復条項を読んでください。そのうえでガイドラインを補助線として使う、という順番になります。

損耗を四つに分ける

ガイドラインは、損耗を次のように区分しています。

Aは、賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの。賃貸人の負担です。

Bは、賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの。賃借人の負担です。

A（＋B）は、Aに該当するけれども、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生・拡大したと考えられるもの。拡大した分が賃借人の負担になります。

A（＋G）は、Aに該当するけれども、建物価値を増大させる要素を含むもの。賃貸人の負担です。

この四分類のどこにカビが置かれているか。ここが本題です。

カビは、どこに置かれているか

ガイドラインの別表には、賃借人の負担となるものの例として、次の項目があります。

結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ

これはA（＋B）に分類されています。つまり、結露そのものは建物の構造や設備の問題として起こりうる（A）が、それを放置して拡大させた分は借主側、という整理です。

水回りについても項目があります。

風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等（使用期間中の掃除や手入れを怠った結果）

ガイドラインは、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合を、賃借人の負担とする例として挙げています。

読み方を間違えないでください。問われているのは「カビが生えたこと」ではありません。「気づいていながら、通知も手入れもしなかったこと」です。

分かれ目は、通知したかどうか

ここで民法第六百十五条が効いてきます。

結露が続いていて、壁紙が浮き、カビが出ている。これは賃借物が修繕を要する状態です。借主には遅滞なく通知する義務があります。

通知していれば、次は貸主側の修繕義務（第六百六条）の話になります。通知を受けたのに何もしなかったのであれば、拡大の責任を借主だけに負わせるのは筋が通りません。

通知していなければ、ガイドラインの言う「賃貸人に通知もせず」に当たります。

だから実務上、いちばん効くのは記録です。

いつ気づいたか。どこに出ていたか。誰にどう伝えたか。写真の撮影日と、連絡した日付。メールやメッセージアプリなら履歴がそのまま残ります。電話だけで済ませると、後で「聞いていない」になります。

借りている側にとっても、貸している側にとっても、この記録が判断材料になります。

経過年数が効く

負担することになった場合でも、全額とは限りません。

ガイドラインは経過年数の考え方を採っています。壁クロスについては、六年で残存価値一円となるような直線を描いて、経過年数により賃借人の負担を決定するとしています。

入居六年目にクロスを張り替えることになっても、クロス自体の価値はほぼゼロまで償却されている、という考え方です。

ただし、次の一文も置かれています。

経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある

クロスの価値がゼロでも、張り替えの工事費まで無料になるわけではない、ということです。

負担する範囲についても記述があります。壁クロスは㎡単位が望ましいとしつつ、賃借人が毀損した箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえない、としています。

部屋全体の張り替え費用を当然に負担する、という話ではありません。

貸す側から見ると、先にやることがある

ここからは大家さん・管理会社の側の話です。

カビが出た部屋で、負担の割り振りを決める前にやるべきことがあります。原因の切り分けです。

結露なのか。雨漏りなのか。配管からの漏水なのか。給排気のバランスが崩れているのか。それとも上階からの水なのか。

原因が建物側にある場合、それは賃貸人が修繕すべきものです。入居者の使い方の問題ではありません。

そして実務的にもっと大きいのは、原因を残したまま表面だけ処理すると、次の入居者で同じことが起きるという点です。クロスを張り替えて半年で黒い点が戻ってくると、今度はその入居者との間で同じ話が始まります。

当社が現地調査で最初に見るのも、ここです。カビの出ている位置、壁の温度、下地の含水、換気経路。表面の色よりも、出ている場所のほうが情報を持っています。

記録の残し方

争いを避ける、あるいは争いになったときに説明できるようにするための、実務的な話です。

入居時。現状確認書を使って、入居前からある不具合を記録します。国土交通省の資料も、入居時に現状確認書で確認し、不具合があれば管理業者や賃貸人に報告することを勧めています。天井や壁の隅、押入れの内側、窓枠の下は見落とされやすい場所です。

入居中。結露やカビを見つけたら、日付の分かる写真を撮り、管理会社か貸主に連絡します。連絡の履歴が残る手段を使ってください。

退去時。早めに管理業者や賃貸人に連絡し、手続きを確認する。立会いには時間の余裕を持って臨むこと。

そして施工を入れる場合。作業報告書が残ると、あとの説明が楽になります。当社の報告書には、施工前後の写真、カビの発生範囲、使用した薬剤、作業内容を記載しています。原因についての所見も、分かる範囲で書きます。

この一枚があると、「何にいくらかかったのか」が第三者にも分かる形になります。

よくある誤解

順に挙げます。

カビが出たら必ず借主負担。違います。ガイドラインが借主負担としているのは、放置によって拡大した分です。

換気していなかったから全額。程度と期間、そして通知の有無によります。経過年数の考え方も入ります。

契約書に「退去時はクロス全面張替」と書いてあるから当然。特約の有効性は個別の判断になります。事業用と住宅でも扱いが変わります。ここは専門家の領域です。

古い建物だから何も請求できない。経過年数を超えていても善管注意義務は消えない、とガイドラインは明記しています。

カビ取り剤で落としたから解決。表面の色は落ちても、下地に菌糸が残っていれば戻ります。原因が残っていればなおさらです。

まとめ

民法第六百二十一条は、通常の使用による損耗と経年変化を原状回復義務から除いています。

国土交通省のガイドラインは、原状回復を「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、想定しているのは民間賃貸住宅です。事業用物件は契約書の特約が先に来ます。

カビについては「結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ」が賃借人負担の例として挙げられています。問われているのは発生ではなく放置です。

民法第六百十五条は賃借人に通知義務を課し、第六百六条第一項は賃貸人に修繕義務を課しています。通知の有無が分かれ目になります。

負担する場合も、壁クロスは六年で残存価値一円となる直線で経過年数を考慮します。負担範囲は㎡単位が望ましく、毀損箇所を含む一面までとされています。

貸す側は、負担の割り振りより先に原因の切り分けを。原因を残したまま表面を処理すると、次の入居者で再発します。

株式会社雅堂では、天井・壁・店舗のカビ取りと防カビ施工を行っています。現地調査では、カビの範囲だけでなく、結露・漏水・換気のどれが原因かも見たうえでお伝えします。建物側の修繕が先だと判断した場合は、そのようにお伝えします。

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出典

民法（e-Gov法令検索）

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）（国土交通省）

これでわかる！賃貸住宅を退去する時の原状回復のポイント（国土交通省）

執筆：株式会社雅堂　宮下知也（一般社団法人抗菌防カビ清掃技術研究所　副理事長兼講師）

更新日：2026年9月16日