貯水槽は、一年以内ごとに清掃すると決まっている
屋上の高置水槽。駐車場の隅の受水槽。
建物にあることは知っているが、最後にいつ開けたか分からない。管理会社が替わってから記録が見当たらない。
この相談は珍しくありません。そして、清掃の頻度は法令に書いてあります。
この記事では、水道法と建築物衛生法の条文から、貯水槽をどの頻度で清掃し、どの検査を受けることになっているのかを整理します。レジオネラの観点で当社が現場で見ている点も書きます。
建物の水は、途中で水道法の直接の対象から外れる
まず、水道事業者がどこまで責任を持つのかです。
水道法第三条第九項は、給水装置を、需要者に水を供給するために水道事業者の施設した配水管から分岐して設けられた給水管及びこれに直結する給水用具、と定義しています。
「直結する」という言葉が重要です。受水槽にいったん貯める方式の建物では、水は受水槽に入った時点で給水装置を離れます。そこから先は、建物の側の管理です。
その受け皿として置かれているのが、簡易専用水道の規定です。
同法第三条第七項は、簡易専用水道を、水道事業の用に供する水道及び専用水道以外の水道であつて、水道事業の用に供する水道から供給を受ける水のみを水源とするもの、と定義し、ただし書で、その用に供する施設の規模が政令で定める基準以下のものを除く、としています。
その基準が、水道法施行令第二条です。水道事業の用に供する水道から水の供給を受けるために設けられる水槽の有効容量の合計が十立方メートルであること、と定めています。
つまり、受水槽と高置水槽の有効容量を足して十立方メートルを超えれば、簡易専用水道です。
超えているなら、二つの義務がある
簡易専用水道には、管理の義務と検査の義務があります。
一つめ、管理。水道法第三十四条の二第一項は、簡易専用水道の設置者は、国土交通省令で定める基準に従い、その水道を管理しなければならない、としています。
その基準が、水道法施行規則第五十五条です。四つあります。
水槽の掃除を毎年一回以上定期に行うこと。
水槽の点検等有害物、汚水等によつて水が汚染されるのを防止するために必要な措置を講ずること。
給水栓における水の色、濁り、臭い、味その他の状態により供給する水に異常を認めたときは、水質基準に関する省令の表の上欄に掲げる事項のうち必要なものについて検査を行うこと。
供給する水が人の健康を害するおそれがあることを知つたときは、直ちに給水を停止し、かつ、その水を使用することが危険である旨を関係者に周知させる措置を講ずること。
一つめが清掃です。毎年一回以上。
二つめ、検査。同条第二項は、簡易専用水道の設置者は、当該簡易専用水道の管理について、定期に、地方公共団体の機関又は国土交通大臣及び環境大臣の登録を受けた者の検査を受けなければならない、としています。
頻度は施行規則第五十六条第一項です。法第三十四条の二第二項の規定による検査は、毎年一回以上定期に行うものとする。
そして罰則があります。水道法第五十四条は、次の各号のいずれかに該当する者は、百万円以下の罰金に処する、とし、その号の一つに、第三十四条の二第二項の規定に違反した者、を挙げています。
検査を受けていない、というだけで罰金の対象です。この点は、あまり知られていません。
清掃と検査は、別のもの
ここで混同が起きます。
清掃は、第一項の管理の一部です。専門業者に依頼して槽を洗う作業です。
検査は、第二項です。地方公共団体の機関か、登録を受けた検査機関が、管理の状態を確認します。
清掃をしているから検査はいらない、ということにはなりません。逆に、検査を受けているから清掃は不要、ということもありません。両方です。
当社に相談が来る建物でも、清掃だけ続けていて検査の記録がない、という例があります。
十立方メートル以下なら、どうなるか
有効容量の合計が十立方メートル以下であれば、水道法上の簡易専用水道には当たりません。
ただし、多くの自治体が条例や要綱で、小規模貯水槽水道として同様の管理を求めています。指導の形も自治体によって違います。建物のある市区町村の条例を確認してください。
そして、衛生上のリスクは容量では変わりません。むしろ小さい槽のほうが、管理されないまま放置されていることが多い、というのが実感です。
特定建築物なら、建築物衛生法も重なる
延べ面積三千平方メートル以上の特定建築物では、建築物衛生法の管理基準も重なります。
同法施行規則第四条は、飲料水に関する衛生上必要な措置等として、次を定めています。
給水栓における水に含まれる遊離残留塩素の含有率を百万分の〇・一（結合残留塩素の場合は、百万分の〇・四）以上に保持するようにすること。病原生物に著しく汚染されるおそれがある場合等は、百万分の〇・二（結合残留塩素の場合は、百万分の一・五）以上とすること。
水道から供給を受ける水のみを水源とする場合、水質基準に関する省令の所定の項目について、六月以内ごとに一回、定期に検査を行うこと。消毒副生成物に関する項目は、毎年、測定期間中に一回行うこと。
そして、遊離残留塩素の検査及び貯水槽の清掃を、それぞれ七日以内、一年以内ごとに一回、定期に、行うこと。
遊離残留塩素は七日以内ごと。貯水槽の清掃は一年以内ごと。数字が具体的に置かれています。
記録については、建築物衛生法第十条が特定建築物所有者等に帳簿書類を備えることを義務づけ、同法施行規則が五年間の保存を定めています。
なぜ水が悪くなるのか
ここからは当社が現場で見ている話です。頻度の理由は、槽の中で何が起きるかを見ると分かります。
一つ、滞留です。建物の使用水量に対して槽が大きすぎると、水がほとんど動きません。設計時の想定より入居率が下がった建物、テナントが抜けた建物で起きます。
二つ、水温です。屋上の高置水槽は直射日光を受けます。断熱のない槽では、夏場に内部の水温が大きく上がります。
レジオネラ属菌は、およそ二十度から五十度の水で増えます。冷水側だから安全、とは言えません。夏の屋上の水槽は、その温度帯に入ることがあります。
三つ、残留塩素の消失です。遊離残留塩素は時間とともに減ります。滞留と高温が重なると、給水栓に届くころには測れない水準まで落ちていることがあります。建築物衛生法が七日以内ごとの検査を求めているのは、この変化を捉えるためです。
四つ、外からの侵入です。マンホールの施錠、通気管の防虫網、オーバーフロー管の防虫網と排水口空間。ここが欠けていると、虫、小動物、ほこり、雨水が入ります。実際に、オーバーフロー管が排水管に直結されていて、逆流の経路になっている建物を見たことがあります。
五つ、槽そのものの劣化です。内壁の塗膜の剥離、継ぎ目のシール切れ、底部の沈殿物。清掃で開けて初めて分かります。
清掃のとき、実際に何をするか
順に書きます。
事前に断水の範囲と時間を決め、入居者や利用者へ周知します。受水槽と高置水槽の両方を止める場合、建物全体が断水します。
槽内の水を抜き、沈殿物を除去します。内壁、天井、底部を洗浄します。
消毒します。有効塩素濃度を確保した次亜塩素酸ナトリウム溶液で、内壁全面を処理します。所定の時間を置きます。
消毒後、十分に洗い流します。消毒液を残したまま貯水すると、給水栓の水に塩素臭が出ます。
貯水後、給水栓で残留塩素、色、濁り、臭い、味を確認します。施行規則第五十五条第三号が、異常を認めたときの水質検査を求めているのは、この確認の延長です。
作業報告書を残します。清掃前後の写真、槽の状態、使用した薬剤、確認した水質。これが翌年の検査のときの説明材料になります。
まず確認するとよいこと
四つです。
一つ、受水槽と高置水槽の有効容量の合計。十立方メートルを超えるかどうかで、かかる法令が変わります。図面か、槽の銘板に書いてあります。
二つ、直近の清掃はいつか。記録が一年以内にあるか。
三つ、直近の検査はいつ、どこが行ったか。清掃業者の報告書と、検査機関の検査結果は別の紙です。
四つ、給水栓で残留塩素を測っているか。測っていれば、槽の状態の変化に気づけます。
この四つが揃っていない建物は、開けてみると何か出てきます。
まとめ
水道法第三条第九項の給水装置は、配水管から分岐して直結する範囲までです。受水槽に入った水は、建物側の管理になります。
同法第三条第七項と施行令第二条により、水槽の有効容量の合計が十立方メートルを超えるものが簡易専用水道です。
法第三十四条の二第一項と施行規則第五十五条は、水槽の掃除を毎年一回以上定期に行うこと、汚染防止の措置、異常時の水質検査、健康を害するおそれを知ったときの直ちの給水停止と周知を求めています。
同条第二項と施行規則第五十六条第一項は、毎年一回以上定期の検査を求めています。法第五十四条は、検査を受けなかった者を百万円以下の罰金としています。
清掃と検査は別の義務です。両方必要です。
十立方メートル以下は法律の直接の対象ではありませんが、多くの自治体が条例等で同様の管理を求めています。
特定建築物では、建築物衛生法施行規則第四条が、遊離残留塩素の検査を七日以内ごと、貯水槽の清掃を一年以内ごとと定めています。
水が悪くなる理由は、滞留、水温、残留塩素の消失、外からの侵入、槽の劣化です。レジオネラ属菌はおよそ二十度から五十度で増えます。夏の屋上の水槽は、その温度帯に入ることがあります。
株式会社雅堂では、レジオネラ対策としての配管洗浄と、水まわりの衛生管理のご相談を受けています。貯水槽については、現状の記録がどこまで揃っているかの整理からお手伝いできます。容量と直近の清掃・検査の状況をお知らせください。
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出典
建築物における衛生的環境の確保に関する法律施行規則（e-Gov法令検索）
執筆：株式会社雅堂 宮下知也（一般社団法人抗菌防カビ清掃技術研究所 副理事長兼講師）
更新日：2026年9月16日