退去時のハウスクリーニング費用は、特約で決まる

退去の立会いで、ハウスクリーニング代を請求された。

当たり前のものとして受け取った方が多いと思います。ただ、払う根拠は契約書の中にあります。そして、根拠がない場合もあります。

この記事では、民法と国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」から、退去時のクリーニング費用が誰の負担になるのかを整理します。カビの負担区分は別記事に書きましたので、ここではクリーニング費用そのものを扱います。

原則は、通常損耗は借主の負担ではない

出発点は民法第六百二十一条です。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

かっこの中が重要です。通常の使用及び収益によって生じた損耗と経年変化は、除かれています。

国土交通省のガイドラインも同じ立場です。原状回復とは、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること、とされています。

そして、賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものは、賃貸人の負担に区分されています。

ハウスクリーニングは、原則どちら側か

ガイドラインの別表二に、はっきり書かれています。

専門業者による全体のハウスクリーニング（賃借人が通常の清掃を実施している場合）は、賃貸人負担。

通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分は、賃借人負担。

分かれ目は一つだけです。通常の清掃を実施していたかどうか。

では通常の清掃とは何か。特別なことではありません。ゴミを撤去し、掃き掃除と拭き掃除をし、換気扇やレンジフードの油汚れを落とし、浴室・洗面所・トイレの水垢やカビを落とす。日常的にやっていれば足ります。

それでも請求されるのは、特約があるから

ここで多くの人が引っかかります。原則が賃貸人負担なのに、なぜ請求されるのか。

ガイドラインの別表三に、こうあります。ハウスクリーニング、クリーニング費用についても、特約事項として記載することが想定されます。

つまり、原則は賃貸人負担でも、特約を結べば賃借人負担にできる。実務では、この特約が付いている契約が大半です。

特約が有効になる三つの要件

ただし、特約なら何でも通るわけではありません。ガイドラインは、賃借人に特別の負担を課す特約について、三つの要件を挙げています。

一、特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。

二、賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること。

三、賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

最高裁の判例についても、ガイドラインは触れています。通常損耗及び経年変化についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すること、としたうえで、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗及び経年変化の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、または賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたことが必要とされています。

ここから読み取れるのは、金額または算定方法が書かれているかどうかが効く、ということです。ハウスクリーニング代は借主負担とする、という一行だけで、金額も範囲も書かれていない条項は、三つめの要件を満たしているのか説明しにくくなります。

消費者契約法という、もう一本

個人が住むために借りる契約は、消費者契約です。

消費者契約法第十条は、こう定めています。消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

相場から大きく外れた金額の特約は、この条文の土俵に上がります。もちろん、実際に無効かどうかは個別の判断です。ここでは、争う枠組みがある、とだけ書いておきます。

なお、当社は法律の専門家ではありません。金額や条項の有効性について具体的に争うときは、自治体の消費生活センターや弁護士にご相談ください。